【首案说法】因“双减”政策退租 属于情势变更吗？

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

一、案件回顾

原告小肖租赁被告阿峰门面房用于经营儿童机器人教育培训机构，双方签订自2018年3月15日起至2028年3月15日止共十年期《房屋租赁合同》，约定月租5500元，以及提前解约方应赔偿另一方经济损失等条款。协议生效时，小肖一次性支付16500元作为履约押金，小肖已经按约定支付租金至2021年6月15日。2021年5月5日，小肖联系阿峰表示因自己的人手不够不再租赁阿峰门面房，自愿多支付一个月房租并要求阿峰退回押金，阿峰认为小肖违约不同意退押金，小肖以受“双减”政策影响，存在情势变更为由向法院起诉，要求解除与阿峰签订的《房屋租赁合同》，并要求阿峰返还其履约押金16500元。

萍乡市安源区人民法院经审理认为，原告小肖提出解除租赁合同时间为“双减”政策发布之前，当时的理由并非受“双减”政策影响无法继续经营，而且原告小肖经营教育培训机构范围为非学科类培训，不会因为“双减”政策而必然关停，不符合适用情势变更条款的时间和结果要件，据此没有支持原告小肖以“双减”政策作为情势变更事由要求免除违约责任的主张，法院结合小肖违约提前解除合同给阿峰造成损失的情况，判决被告阿峰在判决生效之日起十日内退还原告小肖房屋押金8250元。宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。

二、法律解读

情势变更制度属于《民法典》正式确立的新制度。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平，因此，允许变更合同或解除合同的制度。情势变更虽然是《民法典》新增设的规定，但是在其之前的《合同法司法解释（二）》就有类似的一些规定，《民法典》是在总结以往司法实践经验的基础上，做出了更为明确的规定，其第五百三十三条规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”相较于原有司法解释的规定，《民法典》不再将不可抗力排除在情势变更事由之外，同时新增“在合理期限内先行协商”的再交涉义务，以及仲裁裁决条款，丰富了情势变更的适用范围和适用条件，对调整市场经济活动，维护交易秩序稳定等都有着更为积极的意义。

从法律规定也不难看出，情势变更的适用有着严格的前提条件，特别是对情势变更的事实需要经过严格的审查。具体而言，发生变化的情势一定是作为合同订立基础条件的客观情况，如果是与合同订立基础毫无关联的外部环境发生了变化，那就不会影响当事人之间的合同关系，也就无法适用情势变更制度。而且，情势变更的事实的发生时间节点、相关变更事实是否在订立合同时无法预知？发生情势变更是否具有不可归责性？等等，这些都是在具体案件中人民法院或者仲裁机构需要重点审查的内容。

具体到上述案例中，“双减”能否成为适用情势变更制度的前提条件？教育培训机构能否以此为由解除合同，或者主张减轻或者免租自身的退租赔偿责任？都要根据案件的情况一一分析。比如，仅是“双减”政策是否属于当事人在订立合同时无法预见的情形，司法实务中就有一定的争议，因为自2018年以来，政府就以减负为核心，持续加强对教育培训的合规监管，作为专业的培训机构，对国家未来出台相应的政策应有一定的政策敏感性和预见可能性。另一方面，“双减”政策出台后，受影响最大的为学科类培训机构，对非学科类机构，“双减”政策出台并不意味着其与出租人之间的租赁合同目的当然地不能实现，这还需要根据合同具体的约定内容、培训机构的实际经营情况、政策对机构的影响程度等具体分析才能得出结论。

三、律师提醒

“双减”政策的出台对教育行业的影响非常深刻，但租赁合同能否适用情势变更规则解除以及能否减免赔偿责任则需要结合实际情况而定。

虽然“双减”政策不一定构成情势变更的情形，但是，若因提前退租而产生赔偿责任时，法院也会综合考虑当事人双方合同履行的环境，各自的过错大小，进而在认定赔偿责任时依据公平原则予以充分考量，上述案例中法院的酌定判决就可见一斑。

还有，即便适用情势变更原则，按照《民法典》规定，也并不必然地会解除合同，更不会简单地豁免债务人责任而使债权人承受不利后果，人民法院或仲裁机构仍会从保护守约方利益角度出发，公平合理地调整双方的权利义务。

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省商会调解员，安徽省《民法典》讲师团成员。