用法治“良方”破解物业管理难题

业委会成立难、部分物业企业服务水平低、物业纠纷得不到及时化解、公共收益收支管理不规范、高空抛物等安全问题无人监管……这样的物业“顽疾”影响了居民的居住体验。回应群众对美好生活的向往，市人大常委会持续加快民生领域立法，制定出台《合肥市住宅小区物业管理条例》。

《条例》结合合肥实际，聚焦新形势下物业管理的热点难点问题，把物业管理纳入基层治理范畴，构建党建引领社区治理框架下的物业管理新体系，对物业管理中“顽疾”“对症下药”，在规范业委会和物业企业运行、加强物业纠纷调处等方面作出创新性规定。2月24日，《条例》经市十七届人大常委会第八次会议表决通过，3月31日，省十四届人大常委会第一次会议审查批准，将于今年5月1日起施行。

“小切口”立法解难题

近年来，市人大常委会以“不重复、有特色、可操作”为原则，紧密结合合肥实际，开展了形式多样的“小切口”立法，解决了一批群众关注的民生问题，取得了很好的社会效果。此次制定出台的《条例》，便是这一做法的又一生动注解。

“小物业”牵动“大民生”，物业管理的水平直接影响市民群众的获得感、幸福感、安全感。市十七届人大一次会议期间，《关于制定〈合肥市住宅小区物业管理规定〉的议案》被列为大会议案。群众有所呼，立法有所应，制定《条例》被列入市人大常委会2022年工作要点和立法工作计划。

在市人大常委会的指导下，包括政府部门、专家学者在内的起草小组，紧扣“抓好小切口，解决大问题”精神，形成《条例》初稿。为了让《条例》更有针对性和可操作性，起草小组多次对初稿进行讨论和修改，梳理分析吸收发达城市经验，邀请省人大常委会法工委、省社科院、安大法学院等有关专家进行论证，逐步修改完善，形成《条例（草案）》。

为了让《条例》载满民意，直抵民心，市人大常委会坚持“开门立法”，多次分类型组织业主代表、基层组织、物业公司召开座谈会。同时通过网站、微信公众号等线上渠道，广泛征求公众意见。经过多轮专题论证、广泛征求意见、反复修改完善，《条例》出台。

翻阅《条例》可以发现，这不是一部“大部头”，仅有七章五十一条。《条例》简洁明了，上位法已有规定的均没有重复表述，各条款与国家相关法律法规和文件紧密衔接，具有较强的可操作性。《条例》坚持问题导向，针对合肥市住宅小区物业管理实际，从当下物业管理中突出存在的问题和人民群众最关切的问题入手，作出规定实现“对症下药”，极具针对性。

“坚持‘小切口’，体现针对性，注重创新性，确保实效性，一直以来都是合肥地方立法的特色。这一特色在《条例》制定过程中得到了充分体现。”市人大常委会法工委相关负责人介绍，在起草审议修改过程中，坚持“针对问题立法、立法解决问题”的理念，把问题导向贯穿于整部《条例》中，精准聚焦住宅小区物业管理中亟须解决的实际问题，通过补充立法更好贴近合肥实际、细化相关规定增强可操作性，更好满足合肥住宅小区物业管理的实际需要。

聚焦热点开“良方”

将没有防水要求的房间改为卫生间或厨房，让楼下邻居胆战心惊；高空抛物、占用消防通道等乱象时而发生，让全体业主苦不堪言；不满物业服务水平拒不缴纳物业费，物业设置道闸限制业主进入小区等方式催交，从而陷入恶性循环……

《条例》出台后，这些问题都有了解决渠道。《条例》明确了在物业管理区域的一系列禁止行为，例如，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；擅自在房屋地下挖掘增加空间；擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面；损坏公共绿化、公共安全防护设施设备；擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房……为保障业主居住安全，《条例》对私拉电线为电动车充电；占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口等行为也明确禁止。

《条例》规定，若发生这些行为，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，应当及时报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关部门依法处理。

为提升物业企业管理水平，《条例》明确了物业服务企业的禁止行为。例如，违反物业服务合同约定降低物业服务标准、提高物业服务收费标准、增加收费内容；采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费……物业若有这些行为，业主可以向县（市）区物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉，后者应当进行核查，依法作出处理并告知业主。

《条例》规定，街道办事处、乡镇人民政府应当建立住宅小区隐患排查机制，定期排查老旧房屋、楼道堆放、高空坠物、非机动车违规充电、违规群租等安全隐患，加强对住宅小区内违法行为的巡查，并对有关情况依法处理。

《条例》对法律责任进行了明确，例如，采取改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费，由物业管理部门责令限期改正，逾期未改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款；未按照规定公开物业服务内容和标准、收费项目和标准的，由价格管理部门责令限期改正，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

小区公共收益监督难，物业维修资金使用难等问题一直备受关注。对此，《条例》明确了公共收益收入及支出范围，并建立公共收益共管账户制度。业主大会成立前，物业服务企业应当与居（村）委会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与居（村）委会设立公共收益共管账户，居（村）委会应当对业主委员会、物业服务企业使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督。为解决住宅小区专项维修资金筹集使用难的问题，《条例》明确了紧急情况下维修资金的使用程序，提高了维修资金使用效率。

党建引领“新格局”

物业管理是城市管理的重要组成部分，是基层治理的重要单元，《条例》突出“党建引领”，将住宅小区物业管理工作纳入社会治理范畴，明确了党建引领物业管理纳入社区治理的新路径，积极构建共建共治共享的社会治理新格局。

《条例》开篇明确指出，住宅小区物业管理活动应当坚持党建引领，按照政府监管、业主自治、属地管理、协商共建、科技支撑的工作原则，建立街道乡镇各级党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的住宅小区治理体系。

《条例》强化政府监管，明确政府及物业主管部门职责，突出属地管理，明确街道办事处、乡镇人民政府以及村（居）委员会的工作职责，促进物业矛盾纠纷就地发现、就地解决。

在业主自治管理方面，细化业委会组建换届规定，“剑指”业委会成立难“顽疾”。《条例》规定，符合业主大会成立条件，但三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。《条例》明确了业委会换届程序，规定了业委会的禁止行为。值得一提的是，《条例》要求，有老旧小区不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的等情形之一的，由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，且任期一般不超过三年，此举系省内首创。

为了更好应对物业矛盾纠纷多，纠纷化解机制不健全，一些矛盾纠纷难以得到及时有效化解的情况，《条例》明确规定，应当建立业主代表、业主委员会、物业服务企业以及相关企事业单位共同参与的议事协商机制，对住宅小区的公共事务进行民主协商。

《条例》创新性地建立了物业管理矛盾纠纷调解机制，市、县（市）区、乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会应当按照有关规定建立物业管理矛盾纠纷调解机制，聘请专业人员开展调解工作，充分发挥退休老党员、老干部、老职工等的作用，化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。同时，鼓励、支持物业服务行业协会等有关单位和组织开展物业管理矛盾纠纷调解工作。

《条例》的制定和出台，把物业管理纳入基层治理范畴，构建党建引领社区治理框架下的物业管理新体系，为使小区成为居民安心舒适的家园提供了法治保障，推进市域社会治理现代化工作走深走实。今后，市人大常委会将进一步依法履职，开展执法监督，为我市物业管理再上新台阶提供坚强法治保障。

周勇